开发商强行交房,该不该收房?

        楼盘即将完工,业主即将入住,收到开发商的交房通知,必然是怀着某种喜悦和期待的心情的。你可能憧憬着领证结婚,新娘子穿上漂亮的婚纱;你可能等着怀孕的妻子把宝宝生在新家;你可能在盘算着房子如何装修,欧式风格还是美食风格;你可能已经开始接着装修公司的骚扰电话,痛并快乐着的时候,你去楼盘一看你的新家,楼盘竟然还是个土坑


























       楼盘没有竣工,开发商就强行交房

       强行交房的原因,通常是在工程竣工前,开发商和施工方就工程款支付问题无法达成一致,施工方不配合开发商竣工验收导致的。一种情况是开发商资金链条断裂无法支付工程款,还有一种情况是开发商认为应该按照A支付,而施工方认为应该按照B支付,双方就会发生“扯皮”。前者基本相当于楼盘烂尾,而大部分的强行交房都属于后者。就是开发商并非没钱,但是不愿意给。这种纠纷是房产律师的一个专业细分产品,叫建设工程纠纷,是律师界重要的业务收入来源之一。这种官司最大的特点就俩字:扯皮。通常来说双方都要请律师,打一到三年官司

       双方会各自聘请造价师对工程进行造价分析,甲方希望价格越低越好,乙方希望价格越高越好。双方的律师则是你来一封律师函,我往一封律师函,好似赌神飞扑克,卡牌大师红黄蓝牌,你来我往玩的不亦乐乎。就好比,一位挑剔的上海太太,验收一个即将装修好的新房,施工的是小包工队,她这里敲敲那里看看,把可能的问题罗列了整整20页A4纸,施工方的包工头怒吼一声:XXX,众民工:XXX!

       官司不是那么快打起来的,纠纷初期(同时也是合同约定即将给业主交房的时候),双方都希望拿业主当枪用。施工方停止施工,拖延交房,逼业主信访;开发商强行交房,逼施工方放弃工程款。法律规定,要交房必须具备竣工验收备案表,施工方不配合,竣工验收就无法完成。这也是开发商完成初始登记,办理产权证的前提条件。通常强行交房的同时往往伴随着是常年(3~10+)无法办理产权证。两者的关系类似于怀孕和生宝宝,都是一个行为引起的两个后果,前者来了后者也就不远了。

       施工方会怎么做:扣住竣工手续,停止施工,占据开发商的房子有一套是一套,起诉。

       开发商会怎么做:强行交房,继续和施工方扯皮。

       业主不收房就帮了施工方的忙,业主收房就等于帮了开发商的忙。一边是狼,一边是虎,食物链最下游,一群小绵羊。一般来说,业主会收还是不收呢?















       根据我们过去二十年走遍全国参与业主维权的经历,业主十有八九会收,无非是有个抵抗的过程长短不一,能做到坚持不竣工就不收房的,是凤毛麟角。有的朋友不理解,业主又不是傻子,开发商强行交房业主为什么要收呢?这个问题涉及到一个概念:集体行动的逻辑,个体高度理性群体非理性

       个体高度理性:如果是马云、李嘉诚一个人买了整个小区,开发商未竣工就强行交房,他们是一定不会收的。各位就想象自己买了一个楼盘,没竣工开发商就要交房了,你收不收?就算你拿不准,你是不是也愿意找个靠谱的律师,像徐律师这样的,或者找个专家问问吧,毕竟是上亿的项目。你要不要把整个楼盘一个楼一个楼的量一下面积,鉴定一下质量,看看混凝土的标号、钢筋的含量与图纸是不是一致?在商言商,这是生意。

       群体非理性:当业主人数是多人的时候,强行交房就有可能会有人去收房,毕竟大家都不懂。开发商可以安插内奸到业主组织里,宣传收房,带头收房,让想拒收房屋的业主组织不起来,这些内奸在卖房的时候就自然而然的会有:亲朋好友、内部员工、半卖半送。

       广大业主对于到底谁说的对往往没有清醒的认识。群体行动的模式就是观望、跟风,跟着意见领袖行动,意见领袖往往自发形成,受制于个人的经历认识,如果这个人极具天赋又能抵抗开发商的打击,就有可能带领群众拒收房。反之如果这个意见领袖迷迷糊糊,甚至和开发商私下合作,就会发表相反的观点,其他人呼呼啦啦的就去收房了。

       就算业主代表是“拒收派”也不要紧,只要人一多,很快业主们就会开始分裂,有人认为应该收房,有人认为不应该收房,更多的人观望,经过一段时间,群众们熬不住了——你不让我们收房我们租房子住我们亏的钱找谁要?打官司要花钱啊,我们才不要打!开发商只要熬住——一面和施工方扯皮,一面不给业主代表什么面子,那么这个业主代表很快就会在群众中失去信任。这种事如果是一个人或者一家企业就绝对没有这个问题,大老板说不收那就是不收。而业主是多人的时候,很可能结局就是收。
























       前面说了,这个纠纷起因在于工程款纠纷。既然业主都收房了,于是开发商更加不可能给施工方付款,施工方也自然不会继续施工。在业主入住后,开发商会自己掏钱解决一些简单的问题,主要是通水电,让房子勉强能住。至于消防、配套公建、道路绿地这些,就不可能再掏钱做了,房子的质量问题施工方肯定不会管,开发商能省一分是一分,结果房子往往很快就满墙补丁,漏水,杂草丛生,垃圾遍地。按照法律规定、合同约定,房子业主一收,风险就由业主承担,开发商就找不着了,维修您就找物业吧!

       物业也不傻。开发商不管,施工方更不管,物业是来小区收物业费挣钱的,又怎么能替施工方和开发商买单呢。大多数情况下,这种房子的价格,在收房的一刹那就立刻贬值,因为按照买入价基本是卖不掉的(不考虑房价上涨等因素),价格相当于市场同类正常房子的1/3~2/3,同时由于房产证下来才能过户,你只能拿到部分首付款拿不到尾款,所以他在一定时间内都属于不良资产。

       业主收房对开发商还有一个好处,就是虽然合同约定了逾期交房的违约金,但是违约金的计算是从合同约定的交房时间到业主收房的时间,或者从合同约定的时间到取得竣工验收备案的时间。所以就算开发商2020年才竣工验收,你2005年入住了,你的逾期交房也只能算到2005年,而不是计算到2020年,因为你用事实行为表示了对开发商变更商品房交付条件的认可通俗的说就是你用实际行动认怂了,放弃了违约金

























       遇到开发商强制交房该怎么办?立刻组织全体业主,坚决不收房,和开发商打官司。

       打官司不一定是退房。有的人着急入住,有的人想早点退房,业主可以根据诉求不同分组,一组要求退房,一组要求索赔。索赔可以有很多角度,最简单直接粗暴的就是就逾期交房、逾期办理产权证提起诉讼。只要组织的业主人数多,每一家一点违约金攒下来也是很大一笔钱,开发商忌惮于庞大的违约金,又没有100%打赢工程官司的把握,就必须快速和施工方取得调解,做出让步。业主人数多,政府通常也会出面制止开发商强行交房。虽然赔多少钱政府说了不算,但是违规交房这个事情还是归政府管的。

       尽管这样做可能会导致施工方从中受益,但是在楼盘收尾阶段,放弃自己的违约金收个烂房子帮开发商赖账更不可取。业主应该做的就是坚决按照商品房预售合同来主张权利:

1、该哪天交房就哪天交房

2、该按什么条件就按什么条件交房

3、该怎么支付违约金就怎么支付违约金

至于开发商和施工方怎么扯皮的事情,与业主无关。