买到烂尾楼,楼盘停工,我该怎么办

                                                                                                --徐斌



       有业主在知乎提问,2015年初购买期房,后续开发商持续停工至今,多次与开发商和政府沟通未获得实质进展; 业主准备集体向银行发律师函申请暂停还贷,待房子复工后继续还贷。请问这种做法是否可行,有哪些风险? 谢谢。房子停工,业主决定集体暂停还贷,请问可行么? - 徐斌的回答

       断供的方案是不行的,这样银行如果不理我们直接就上黑名单了。银行和你之间的合同与你和开发商之间的合同是两个不同的合同。咱们国家法律有一个叫做“合同相对性”的法律原则,大意上就是说银行可以不管你房子是否烂尾直接找你要钱,到时候你名下的其他财产也可能成为被执行的财产。如果业主想要延期还贷可以通过政府来沟通,沟通好之前都不要断供。

       楼盘停工一般都是因为开发商资金链条断裂,拖欠了工程款。举个简单的模型,一个工程款分成三期结算,每一期5000万,开发商付了一期没钱付第二期。这个时候施工方最好的策略就是停工。





















       停工有两个好处:

         1、逼业主去找开发商闹事给开发商施加压力
         2、可以扣住在建工程和开发商慢慢打官司

       如果施工方把房子盖完会怎么样?对施工方来说他把房子盖完他要贴钱,房子一旦盖完这些房子就属于业主了,如果业主住进去,房子以后执行起来就有难度。施工方就赔掉了第二期和第三期的工程款。

       所以就算业主、政府、银行或者新的开发商愿意支付5000万给施工方,施工方也不愿意把房子盖完,他会把钱优先用来填平第二期的施工款,然后继续拿着在建工程要挟开发商:或者给钱,或者给房子,或者给股权。根据项目情况不同,策略也会不同。但是不变的是施工方一定不希望把房子盖起来。

       业主可能说,那我们凑钱再找一个施工方不行吗?这个方案也很难实现,因为施工方扣住在建工程,让他退场就要出动军队才行。





























       这是一个多方博弈,最简单的来说大概有:政府、开发商、投资人、银行、施工方、业主。

       他们之间是这么个关系:

         1、开发商从政府手里拿地,成立一个项目公司(有限责任)
         2、开发商把土地抵押给银行带一部分款
         3、开发商从投资人手里借一部分高利贷
         4、开发商向施工方收取一部分工程保证金
         5、施工方开始施工
         6、开发商抵押在建工程给银行贷一部分款
         7、开发商从业主手里收取购房款
         8、业主购房款交给银行做资金监管
         9、开发商根据工程进度领走业主购房款
         10、开发商根据工程进度和施工方结算
         11、楼盘完工验收交房
         12、给业主办理产权证

       以上这些对大家来说深奥吗?

       1到12里面开发商全是收钱的,只出三笔钱:

         1、给政府的土地出让金和各种其他费用(房价的40%~60%);
         2、结算工程款(一平米1500到2000);
         3、偿还各种利息;
         4、开发商的其他成本;

       开发商的利润来自房价减去上述1234。如果是正数就赚了,如果是负数就赔了。

       做生意从来也不是加减法。开发商是做生意的,在做生意的第一个环节就是成立项目公司给自己规避风险。如果是正数那自然希望越多越好,如果是负数呢?把钱尽快转移走。所以等施工方知道开发商没钱的时候,通常开发商要么把钱都用来还利息了,要么就是把钱都转走了,总之不可能把钱留在账上等着施工方来拿。

       钱没了,唯一的办法就是扣住房子。

       如果这个开发商有其他资产,这些资产也可以用于还债,如果没有,就主要围绕着楼盘里面一套套的房子。这里面房子也要分成几种:卖出去网签的房子,卖出去没有网签的房子,没有卖出去的房子,没有卖出去已经抵债的房子,有房本的房子,已经入住的房子……

       这个时候银行、未拿到本金利息的投资人、施工方都很快明白,开发商除了那个在建工程就啥也没了。三家彼此之间是竞争关系,要么一起坐在桌子上谈,要么就比谁抢得快。投资人往往不是一般的角色——没有优先权,也没有抵押权,敢放高利贷,没点本事怎么行呢?当然也有没什么本事的,血本无归。投资人为了保证大笔资金收益,有开发商更惧怕的武器迫使其还钱,所谓资金链条断裂,有不少就是被利息压垮的。银行也不是傻瓜,贷款放出去收不回来,承担责任怎么办,对他们来说找到开发商的钱轻而易举。施工方前面说了,扣住工程不退场。三家会非常默契的开始行动,但是无一例外不想让房子建好,因为如果真的盖好办房本,大家就成慈善机构了。

       只有购房人以为房子早晚会给他盖好办房本,他们认为,政府不会不管他们的。































       政府能做什么呢?

         1、给钱
         2、找人接盘
         3、协调
         4、拖着不管
         5、司法解决

       虽然购房款大头第一笔肯定是给政府的,但是钱一到账立刻就没了。这几方里面数政府最穷。众所周知现在地方债务已经非常高了,让政府替开发商掏钱肯定是不行的——虽然土地出让金足够把房子给咱们盖好了。

       找人接盘要看什么经济形势,像现在有的省60%的开发商资金链条都断裂,房子又卖不动,接盘的好事也几乎很难发生。

       协调,首先业主就没法协调。100个业主就是一百种意见,每个人上来发言头一句话:我只能代表我自己,我简单说几句,这些话是我们业主的心声,当官要为民做主!所以只能一边哄着业主,一边拉着银行、施工方、投资方一起开会。这个会业主是没资格参加的。有的时候政府面子各方也不给,撸袖管抢钱的时候,你给我说商量商量,我也得干啊。

       目前几乎只有唯一的一条路就是建议业主,去法院告。业主普遍的反应是:不打!

       其实购房人的出路也在于此,打官司!如果在多加几个字,组织起来打官司

       道理很简单,开发商没钱了,只有房子戳在那里。房子一定是贱卖,找人接盘也好,政府印钞票也好,不可能还清所有的债。找钱建房就要替开发商处理极高的债务,不是非常现实,而开发商、银行、施工方可能都压根不打算再把项目进行下去了,谁也不愿意赔钱,都想着把钱赶紧掏走,把房子赶快拿走。这样吃亏的就一定是业主。

       幸好法律给了业主优先权。这个时候业主一定要积极行动。不要等着别人查封你的房子,相反你还要去查封别的房子——房本没下来之前所有的房子都是开发商的房子,无非是执行难度不同——如果你只查封你自己的房子,贱卖以后你就赔了。

       这个官司具体怎么打就是律师的专业范围了,简单地说这种官司一个人打不起也打不动,都是几十人几百人甚至上千人抱团打。你们不懂怎么组织,就赶快向律师请教学习怎么组织,我们可以指导你把邻居们发动起来。

别人不积极行动,是别人的事情,我们说不定还要查封他们的房子。我们积极地行动,不一定立刻拿到钱。但是沉睡、观望,就是死路一条。