代征道路

开发商从政府手里买地的时候,地一般分为三块:建设用地、代征道路、代征绿地。代征道路和代征绿地的代征,即代政府征地。这块地的法律属性是属于政府的。

代征道路和代征绿地诞生于80年代末90年代初的计划经济时代,由于绝大多数的楼房开发都是由单位完成,因此政府为了节约资金,就要求单位顺便替政府修路,方便将这些房屋接入市政道路。

我们国家关于代征道路没有法律规定,关于代征绿地仅有两部法律。因此代征道路的法律基本是空白,参照代征道路的法律规定执行。非专业人士几乎无人能说清楚代征道路到底该如何征,如何建,甚至是什么意思都讲不清楚。

到了开发商主导房地产市场的市场经济时代,代征道路和代征绿地作为一项历史遗留的政策被保留下来,即在规划卖地时,这部分代征的道路表面上作为小区的一部分,实际上是要在修建完成时移交给政府的,因此这部分土地开发商一般不需要花高价去买。

代征道路和代征绿地的法律属性,就是政府所有,开发商代建,建好后移交给政府。道路移交给路政部门,绿地移交给园林部门。然而为了便于楼盘的销售,开发商往往会对绿地和道路进行改造,并作为小区的一部分包装销售给业主。

业主通常会被明示或暗示的告知道路属于小区私家道路,绿地是小区专有绿地。开发商在搞开发的时候往往会在道路和绿地两旁建墙或种树,给业主一种专属的视觉效果,也让楼盘更加高端大气上档次。

在没有第三方存在的情况下,代征道路和代征绿地几乎不会移交给政府,这是行业内通行的潜规则。一般来说会有小区业主负担这些政府土地的修造和养护。但是也有例外情况,就是一旦周边有其他小区需要走这条路,政府就有可能要求收回代征道路。这就意味着原来小区的格局会发生改变,严重的时候甚至影响到小区的封闭。

我们代理的最著名的代征道路纠纷是位于小汤山的纳帕溪谷与金科王府关于代征道路的纠纷。