收房指南



由于万恶的商品房预售制度的存在,购买期房早已成为我国商品房交易的主流。然而,很多对新房怀着无比美好憧憬的购房者会在房屋交付时大失所望,觉得开发商交付的房屋与销售时的承诺简直就是天壤之别。令人遗憾的是,由于大部分购房者不懂如何收房,有的哑巴吃黄连,有苦难言;有的踏上了维权路,然而行路难,难于上青天。

鉴于此,笔者结合自己的从业经历,从七个方面谈如何收房(简称七绝),希望能够对广大的购房者有所帮助。首先开篇谈收房七绝的第一绝——合同勿忘。


笔者曾经做过一个简单的调查,发现大部分的购房者从签署合同到收房,乃至到最后发现房屋存在诸多问题都从没有仔仔细细研究过合同。事实上,从买房,到交房,到保修,一切程序尽在一本商品房买卖合同之中。在履行合同过程中,很多关键的细节点,尤其是风险点一般都会在合同中有描述。收房作为商品房买卖合同履行过程中一个至关重要的环节,在合同中同样有详细的描述。而合同作为购房者权利的一个基本保障,在收房时一定要妥善运用,绝对不能忽视合同的重要性。


首先,要注意合同对房屋交付时间点的约定。所有正规的商品房买卖合同中一定会约定房屋交付时间。如果收房时发现开发商在合同约定的交付时间点以后才交付,那么开发商便存在逾期交房的违约责任。购房者可以根据合同相关约定要求开发商支付逾期交房违约金。


如果逾期交房的时间过长,甚至超过了合同约定的某个时间点(正规的商品房买卖合同一般会约定逾期交房超过某个时间点,购房者有权解除合同),若此时购房者不想再要所购房屋了,甚至可以据此在合同约定的合适时间内要求解除合同。


第二,要注意合同中对房屋交付条件的约定。以《北京市商品房买卖合同》为例,该合同的第十一条和第十二条对交付条件有明确的约定。如第十一条第(二)款约定:


商品房交付时应当符合下列第123......项所列条件;该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,以及《住宅工程质量分户验收表》(该表适用于200611日起进行住宅工程竣工验收的房屋)。具体房屋交付条件如下:

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;

3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条......

如果开发商交付的房屋没有达到合同约定的交付条件,购房者有权依据合同约定拒绝收房,且开发商还要承担逾期交房的违约责任。


第三,要注意合同中对房屋装饰装修标准的约定。一般正规的商品房买卖合同都会对房屋装饰装修标准进行约定,可能会约定外保温材料的材质、电梯的品牌等。尤其是精装修的房屋,更要注意此类约定。


以上三点仅是收房时需要关注的合同的三个基本点,要想降低收房风险,还要认认真真研究合同中对房屋交付或收房的其他相关约定。如今的房价早已超过一般人能够轻松承受的水平,很多购房者为了买一套房子可能会倾注一家人,乃至数家人绝大部分的血汗钱,所以买房要慎重,收房要慎重,合同的约定更不要忘记。


房产律师团王玉臣律师