反搭便车


搭便车是一种在商品房业主集体维权时经常遇到的问题,在单个人诉讼中不会遇到,所以很少引起维权者的重视。


集体维权通常由少数人推动,组织多数人参与。而多数人参与的程度有限,多体现在精神上、口头上,业主们关心自家的房屋纠纷,有充分的诉求,但是一旦大家想到已经有人去做了某事,比如向政府反映、寻求律师帮助、打官司、聘请鉴定公司等,自己就会不再积极行动。


搭便车心理是人之常情,不是罪恶。

但是搭便车心理常常成为小区维权不了了之的原因,假设小区只有一个业主,通常来说很多商品房集体维权中致命的问题就往往不会发生,比如最典型的小区慢性病——物业问题。开发商和物业公司是单个个体,相反松散的业主因为搭便车心理不容易形成组织,行政组织不容易持久有效的和开发商对抗。


从总的资金、力量、技术、关系角度讲,通常一个小区业主的总资产、人力、物质和精神资源的总和会大于开发商,但是由于搭便车心理,往往导致“因为有了你所以弱了一点”。



“郦城”业主中的集体维权小组在“郦城”项目大门口举行了维权会议,商讨如何就在集体收房过程中发现房屋存在的问题与开发商交涉。据该集体维权小组一位姓袁的负责人向记者介绍,该小组集体维权行动已经进行了相当长一段时间,虽然问题还没解决,但团结在一起,大家互相支持,就有信心让问题最终得到解决。该负责人表示,他很赞成业主团结起来,共同维权。


 此前,华清嘉园的业主们就从集体收房的行动中,表达了他们集体维权的决心。据记者了解,目前京城已有多家楼盘项目的业主成立了集体维权小组,另有更多的小区正在组织当中。

 集体维权有何好处?

“集体维权关键在于能降低维权成本,提高维权成功的可能性。”房地产业知名律师秦兵在接受中国经济时报记者采访时说,大家之所以要集体收房,主要因为大部分业主共同面临购房合同的交付程序,合同是大家联合在一起的基础。而交付过程中开发商存在很多违约情况,特别是规划变更、房屋质量等问题,都是针对大部分业主的,而不仅仅是其中一两户业主。这样,共同的合同基础,共同的利益需求,使大家能够共同地组织起来,这是集体维权能够联合组织的基础。

业主意识到,单一力量总是弱小的。单一维权行动没有分工,很难持续进行。同时,一、两户业主的维权行动往往没有能力承担相对大的维权成本,比如律师费用、测绘、评估、鉴定等费用。


 集体维权人数容易变少

 秦兵告诉记者,集体维权过程中最大的特点是维权人数的变化。刚开始一说维权,业主人数非常多。但是维权过程中肯定要涉及到成本,而只要一提起付费,维权业主人数会下降到原有人数的10%。其实,流失掉的90%的业主并不是不想维权,而是想寻找搭便车的机会。他们让剩下的10%的业主去作维权工作。如果维权行动成功了,他们跟着沾便宜;如果维权行动失败,这90%的业主什么都不用承担,如时间、精力、安全、费用等等。

 此时,剩下的10%的业主继续坚持维权,就要建立反搭便车机制,这样,流失掉的90%中的业主也会有一部分再回来维权。因为反搭便车机制的建立,让那些想搭便车的业主搭不了便车,为了他们自身的利益,他们必然会回来。


 人数较少时维权效果最好


 “其实,维权行动时并不是人越多越好。要想集体维权的成功概率增加,合理的人数也非常重要。”秦兵认为:第一,当人数太少的时候,低于3%的时候没有效果。因为人数太少了,没办法展开行动。第二,当人数超过50%时,效果也非常差。

 比较理想的人数是10%-30%,总受侵害群体中10%-30%的人组织起来集体维权,效果最好。首先,人数相对来说比较多,但却没有多到让开发商难以承担的程度。如果所有人都参加,开发商发现要赔所有人的损失,有可能会赔不起,干脆就不赔了。这样,维权成功的可能非常小。“以我个人代理的经验来看,人数在18%左右,维权效果是最好的。”秦兵说,开发商知道人数不多,付出的赔偿有限。在此种情况下,业主集体维权最有可能成功。


 持续维权必须建立反搭便车机制

 集体维权要想持续进行的根本原因,就是要建立反搭便车机制。反搭便车机制有三个特点:

第一,必须有保密制度。就是让其他所有想搭便车的人没法搭便车,维权进行的程度、维权可能的结果以及成功后最后的赔付,都在保密的情况下进行。这样做的目的,一是让这些只想收获不想付出的人不能在维权过程中不劳而获;二是保持开发商“即使赔,也赔得起”的心理,增加维权成功的几率。


 第二,必须付费。维权业主必须为维权付费,因为整个维权过程都要发生费用,如果不付费,仅靠大家的自己出钱,维权很难坚持下来。这一点,例子非常多。


 第三,必须建立内部报酬制度,以激励为维权多出力的业主。因为虽然大家都是维权内部人士,但这样也同样会出现内部人之间互相搭便车。建立内部报酬激励制度,就是让真正努力一直做这件事情的人,得到他应有的报酬,这样才能激励他继续为维权做努力。


 “集体维权失败的根本原因,就在于没有建立反搭便车机制。”秦兵给记者举了一个例子,“我知道一个房地产维权活动,一开始一共有300多户,最后只剩下十多户。经过十户人集体维权,现在这十户得到的赔偿最少是开始的一倍,最少多得十几万的赔偿。这主要得益于维权人数非常少,而且对其他人保密。另外,开发商知道,赔了这十户就没事了。秦兵同时告诉记者,在第一次组织集体维权时,那些想搭便车的人在退出集体维权小组后,他们是不可能再次组织起来的。因为每个人都想搭便车,并不想真正付出。

 秦兵表示,维权成功,在于建立反搭便车机制;而失败,在于没有建立反搭便车机制。当然,维权成功与否,还有其他因素的影响。但建立反搭便车机制是主要因素。因为建立反搭便车机制后,维权者会把维权行动看作真正为自己家的利益斗争。而且,真正多劳多得,符合市场经济的规律。



 集体维权成功的公开案例少


 据记者了解,由于最近房地产消费群体中的集体维权现象越来越多,其他行业的消费者也希望借鉴业主进行集体维权,但在多次组织后仍难以进行集体维权或者很难持续进行。秦兵表示,为什么买房的业主可以集体行动,因为只有业主可以群居,他们是住在一个区域,维权成本是最低的。像其他的教育消费者集体维权、旅游等其他行业的消费者集体维权都很难组织起来,他们居住的地方相距较远,距离让他们的维权成本增加,也会使他们互相之间不信任,信息无法得到及时沟通,尤其是面对面的沟通。


 “为什么现在集体维权成功的报道非常少,甚至没有。”秦兵说,“你从媒体上很难看到成功的案例,因为开发商就算要承认错误,也绝对不会在网上或者公开的场合。因为一旦公开,开发商就得再向其他没有维权,但却与维权业主存在同样房屋问题的其他业主赔偿。而真正得到赔偿的业主也不会公开这一消息,因为反搭便车机制以及让开发商赔偿的条件之一就是保密,不能把得到赔偿的消息说出去。这样,在媒体、在网络,很难找到集体维权成功的案例。”


 ​​​​​​​秦兵最后向记者表示,房地产维权目前最大的特点表现在,由以前的个人维权上升到集体维权,由个案维权上升到立法维权。这让维权活动变得更有组织、更有法律保证、更理性、更有规律、更容易成功。